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清扬

大风起兮 风清扬, 风清扬兮 扬清风, 扬清风兮 扫无埃, 扫无埃兮 大风起。 (原创博客fuxj7900@163.com QQ:445090649 清扬
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“炒房合同无效”值得商榷
发表时间:2017-04-13 17:44 阅读次数:1608 所属分类:曲阿论坛
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“炒房合同无效”值得商榷


房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。日前,(天津)滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。(49日《每日新报》)

看了这个新闻,第一感觉是很奇怪,新闻标题是“天津首判:以炒房为目的的购房合同无效”,但通览新闻内容包括“法官说法”部分,均未发现“合同无效”的字眼,而是“合同不成立”。因为法官认定房屋合同不成立,所以判决驳回诉讼请求。

事实上,合同成立与合同效力是两个概念,合同成立是合同是否有效的前提,合同成立之后才谈得上合同是否依法、有效的问题。依法成立的合同是有效合同,合同成立不代表合同有效,但合同无效却不能倒推合同不成立。

双方当事人达成合意,订立合同,即代表合同成立。合同成立本身,是一种事实存在,而无关有效无效。本案中,双方当事人已然签订了房屋买卖合同,这是客观事实,怎么能“依法认定合同不成立”呢?

显然,如果不是新闻报道有误,那就可能是法官混淆了合同成立与合同效力的概念。法官的本意,是认为房产中介签订购房合同,目的是炒房,购房“不是真实意思表示”,故认定房屋买卖合同无效,进而判决驳回原告的诉讼请求。

中介买房不是用来自住的,而是用来“炒”的,但也不能因此认为其签订购房合同本身“不是真实意思表示”。如果中介不签订购房合同,怎么能够转手卖给下家呢?只能说“买房自住”不是其“真实意思”而已。但作为一种市场交易行为,买房是自住还是出租、送人、转卖等等,与别人无关,法官也不是“婆婆”。否则,包括房屋买卖等许多市场交易行为岂非统统要喊停?

恶意炒房行为令人诟病,负面影响很坏,不但哄抬房价,造成房市飙涨、市民恐慌,还破坏了正常的房地产市场秩序和国家房市调控大局。对此,“房子是用来住的,不是用来炒的”可谓一语中的,醍醐灌顶,应该作为房地产市场健康发展和全面调控的有力政策导向。但“炒房”本身似乎目前没有哪条法律明文规定是无效的,而考察合同包括房屋买卖合同是否有效,依据是法律和行政法规的规定,且根据合同法司法解释,是属于“效力性强制规范”的规定。

从房市健康发展的宏观政策层面而言,“房子是用来住的,不是用来炒的”无疑高屋建瓴,掷地有声,但在具体的房屋买卖个案微观层面,判断其是否合法有效,仍然要严格依据法律、法规的效力性强制规范。在此基础上,结合国家政策和社会价值导向,作出情理法相融的裁判。依法成立的合同,当事人应本着诚信原则严格遵守和履行,风险责任自负,如果可以随意解除合同并获得支持,将极大影响市场交易的安全性和稳定性,不符合合同法的精神。(符清扬)

新闻链接:

天津首判:以炒房为目的的购房合同无效_网易财经

http://money.163.com/17/0409/07/CHII76RC002581PP.html


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